家計見直し

【withコロナ時代】わが家がマイホームを買わない理由6選

myhome

 

シンとポン(@ShinPon_Money)です。

本日は、サラリーマンにとって人生で最も大きい買い物「マイホーム」についてです。

念願のマイホームを夢見て、毎日汗水流して働いている方は多いと思います。

ポン
ポン
わが家の友人・同僚もマイホーム持ちが多いです。

 

ですが、現在は激動の令和時代です。

親世代(昭和)と比較すると、住居の購入に関しては、より慎重な判断をする必要があると考えています。

また、最近ではコロナショックで、ローンを払えない方のニュースも頻発しています。

シン
シン
マイホームを購入した方のうち、「50%前後の方が何かしら後悔をしている」という調査結果もありますしね。

 

そこで本日は、withコロナ時代において、わが家がマイホームを買わない理由6選について解説します。

シン
シン
ぶっちゃけ、持ち家VS賃貸論争に正解はありません。
ポン
ポン
いち意見として、参考にしてもらえると嬉しいです。

マイホーム派を否定しているわけではありません。あくまでわが家の思考・ライフスタイル的に、自分たちには賃貸の方が有利と考えているだけですので、あらかじめご容赦ください。

わが家がマイホームを買わない理由

わが家がマイホームを買わない理由は以下の通りです。

  • 多額の住宅ローンを組むしか無い
  • シンが大企業勤務のため転勤の可能性あり(部署によっては出張が多く家にいることが少ないケースもある)
  • サイドFIREを目指している

 

これらを考えると、次の6つのリスクが大きなハードルとなります。

シン
シン
それではさっそく、個別に解説していきます。

①日本では住宅・土地価格の下落リスクが高い

マイホームは不動産です。

つまりマイホームの購入は、自分で住むというだけで、不動産投資をしていることと同じです。

マイホームの資産価値(不動産価格)が高ければ、以下のようなメリットを受けられます。

資産価値の高いマイホームの場合
  • 値上がりしたら売却して儲けを得ることが可能
  • 多少値下がりしても、万が一の売却時に自己負担が小さい

ポン
ポン
ですが、私たちが買う「マイホーム」の資産価値は、基本的に下落する一方です。
シン
シン
理由を「①住宅(建物)」と「②土地」に分けて考えていきましょう。

 

まず、「①住宅(建物)」の価値ですが、残念ながら日本では買った瞬間から急落していきます。

新築には消費税・人件費・広告費など、住宅の本来価値とは関係のないところで20〜30%のコストが上乗せされており、その後さらに経年劣化が進むためです。

シン
シン
木造の戸建ては、20〜25年で価値がゼロになるとも言われていますね。

 

そうなるとポイントは「②土地」の価値です。

しかしながら、日本の地価(住宅)はバブル崩壊後まったく上がっていません

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(引用)国土交通省|地価公示

 

さらに少子高齢化による人口減・空き家増加に伴い、今後地価は下落していく可能性も十分にあり得ます。

一等地や人気エリアなど資産価値の高い土地もありますが、掘り出し物件はプロの不動産業者に取られてしまうのが現状です

ポン
ポン
つまり、「マイホームの時価<住宅ローン」という、債務超過に陥ることも全然ありえるということです。
シン
シン
そうなると、万が一の際「売却する」ことが難しくなるため、人生の選択肢が狭まるリスクがあります。

②資産が不動産に偏ってしまう(資産運用が困難)

マイホームを買ったサラリーマンは、毎月平均して約10万円〜12万円のローンを返済していきます。

なるべく利息の支払いを減らすため、多くの方は現金に余裕ができると繰上げ返済もしていくでしょう。

つまり、ローンでマイホームを買ったサラリーマンの資産配分は、以下のように不動産に偏ったものになります(極端な例ですが)

portfolio

 

このような資産配分になると、株式・投資信託などによる資産運用は、ほとんどできません。

資産運用は中長期的(20〜30年スパン)で実施することが重要ですので、サラリーマンがローンを払い終わってからでは遅いのです。

シン
シン
わが家は早期リタイアを目指しているので、30代の資産形成期にマイホームを買うのは厳しいなと思っています。
ポン
ポン
また、資産が不動産に偏ることの影響は、次の理由③・④にも関係します。

③自然災害リスク

日本は地震大国です。

甚大な被害をもたらした東日本大震災も、記憶に新しいかと思います。

また、近年では台風・大雨により川が氾濫し、家が浸水したり流されるケースも頻発しています。

(参考)2019年 台風19号被害
  • 住家の全半壊等4,008棟
  • 住家浸水70,341棟

(引用)国土交通省

 

マイホーム持ちのサラリーマンがこの手の災害に巻き込まれると、②のリスクでも挙げた通り、他の資産(現金、株式など)がほとんど無いため、被害が甚大となります。

シン
シン
自然災害リスクに備えるために、毎月高い保険料を支払うと、家計の負担も苦しくなります。
ポン
ポン
賃貸なら万が一のことがあっても、家具・家電など最低限の出費で引越しできますので安心ですね。

④周辺環境の変化

周辺環境の変化は、自分たちでは変えることができないリスクです。

周辺環境の変化の例
  • ご近所さんに合わない人がいる
  • 隣にマンションが建ち日当たりが悪くなった
  • 地域の治安が悪くなってしまった

ポン
ポン
これらのトラブルは、よくテレビのニュースでも報道されていますよね。

 

なぜ、このようなケースでトラブルになるかと言うと、①・②のリスクが大きく関連してきます。

他人を自分の思い通りに変えることは不可能ですので、有効な対策は引越しのみですが、

  • 愛するマイホームを手放したく無い
  • 資産価値が下がっているため売るに売れない

こんな状況に陥ることが想定されます。

シン
シン
こうなると、八方塞がりでストレスフルな毎日になっちゃいそうです。
ポン
ポン
賃貸なら、嫌なら引っ越せば良いので、気が楽ですよね。

⑤雇用や働き方の変化

2019年は、経済界のお偉いさん方から「終身雇用を維持するのは難しい」との発言があった年でした。

実際に、以下の通り黒字リストラも話題になりました。

 

今後は、雇用が流動化し転職が当たり前の時代に突入していきます。

また、2020年はコロナショックにより、テレワークなど働き方も大きく変わりました。

 

つまり、従来の終身雇用を前提にマイホームを買ってしまうと、ライフスタイルが変化した際、対応のハードルが上がってしまう恐れがあります。

ポン
ポン
家を買ったあとに転職・転勤が必要になり、残債だけが残るなんて考えたくもないですよね。
シン
シン
リストラで収入が減り、ローンが支払えなくなる事態も避けたいところですね。

⑥家族構成の変化

現在の日本では、3家庭のうち1家庭は離婚を経験すると言われています。

親権についての話し合い、慰謝料・養育費の決定など、ただでさえ大変です。

ポン
ポン
そんなに離婚件数って多いんですね。

 

そんな中、ローン付きのマイホームは大きな悩みのタネとなるでしょう。

家は夫婦共有の財産です。

財産は半分に分けることが原則なので、売却して財産分与するのが一般的です。

 

ですが、ここでも①のリスクがつきまといます。

住宅・不動産の値下がりで十分な売却益がでない場合、残債を折半することになります。

ポン
ポン
わが家は「夫婦ずっと仲良く」を目標として掲げていますので、離婚のことは考えたくないですが…
シン
シン
でも、マイホームを買うなら頭の片隅に入れておくべき事実ですね。

「賃貸より持ち家の方がお得」は本当なのか?

以上の理由から、わが家は賃貸で生活していくことに決めています。

でも、マイホーム派の方からはよく

家賃を払うぐらいなら家を買う方がお得!もったいない!

こんな声をいただきます。

ポン
ポン
でも、これって本当でしょうか?
シン
シン
たとえば、以下の例で考えてみましょう。
賃貸家賃10万円(月)
マイホームローンの支払い12万円(月)

この場合、「月々の支払いがたった2万円なら、ローンを払い終わったら家が資産として残る方がお得」というのがマイホーム派の意見だと思います。

 

しかし、マイホームの場合、年数が経つほどコスパが悪くなることを忘れてはいけません。

10年・20年・30年がたち、家がボロくなっても、ローンの返済額は12万円(月)です。

ポン
ポン
改修費などメンテナンス費用もかかります。

 

賃貸なら、物件が古くなったり、家賃の支払いが苦しくなったとしても、相応の物件に引っ越せばいいだけです。

また、ローンと賃貸の差額2万円を毎月つみたて、30年間年利4%で運用した場合、元金720万円が1,388万円となります。

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(引用)楽天証券 積立かんたんシミュレーション

 

つまり、必ずしもマイホームの方がお得」とは言えないのです。

色々なサイトでも「持家VS賃貸どっちがお得か!?」を検証していますが、正直トントンだと思っています。

ポン
ポン
でも、老後も賃貸って大丈夫なのかな?
シン
シン
日本は人口減によりどんどん空き家が増えています。家を貸したい人の方が多いので、問題ないと考えています。

まとめ:マイホームの購入は後悔のないよう慎重に

本日は、withコロナ時代における「マイホームを買わない理由6選」について解説しました。

 

もしかするとこの記事は、マイホーム派の方には不快な内容だったかもしれません。

私たちも持ち家で育ちましたので、自分の好きな間取りや家具に囲まれて暮らす日々に、幸せを感じることは重々理解しています。

ただし、そんな幸せを奪うリスクも頭に入れておく必要があります。

シン
シン
わたしたちもマイホームを趣味(浪費)として割り切るなら、購入に賛成ですしね。

 

また、転勤・転職が必要になったり、子供が生まれたり、子供が自立したり、親の介護で同居が必要になったり、令和のライフスタイルはこれまで以上に多様化します。

わが家は10〜20年先のライフステージに不確定要素が大きいため、マイホームは購入せず賃貸派で落ち着いています。

 

住居に関する費用は、人生で最も大きい出費ですので、悔いのない選択をしたいところですね。

シン・ポン
シン・ポン
以上、少しでも参考になれば嬉しいです。